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不動產龍頭銀行、土地銀行董事長王耀興昨天說，今年一、二月，土銀只做了一件金額逾十億元的大額購地貸款，不動產放款件數較去年同期減少兩成左右，「對今年對房地產看法較保守」。不過，房仲業者統計全台主要都會區屋主開價，北市平均每戶加價五十三萬元最多；新北市、桃園縣及台南市，屋主開價都創下十三個月以來新高。

政府祭打房措施，去年下半年起北市和新北市房屋交易棟數大衰百分之三、四十、，但房價迄今沒有明顯下跌，王耀興說，北部地區成交價的確沒有下來，但交易量已減少。

他提出「仲介的陽傘」理論，間接看淡房市未來景氣。他說，現在街頭上仲介陽傘多、招牌多，房市未來景氣如何大家都心知肚明。

王耀興指出，土銀包含土地融資、建築貸款及住宅貸款占總放款比重，已自九十九年的百分之五十二點四六降至一百年的百分之五十一點一五，「今年還會下降」。

他透露，一月、二月初承做大額購地貸款案僅一件，「今年全年恐怕不到二十件」；他解釋，去年和前年推出的建案今年還在陸續銷售，上半年狀況還好，「但之後就不知道了」；可以確定的是，土銀房貸餘額一定下降。

王耀興解釋，建商不再購地蓋房子，接下來就沒有住宅貸款，影響所及恐將一路延續到民國一○四至一○六年，但若房地產是供過於求，建商停止購地及推案，房屋供給量將減少，「這也許是好事。」

不過，財經新內閣上任，選後房市逐漸回歸基本盤，賣方姿態也相對提高。房仲業者統計全台主要都會區屋主開價，去年十二月北市屋主平均每戶開價二千九百三十六萬元；馬政府連任後，今年一月攀升至二千九百八十九萬元，漲幅雖然只有百分之一點七，但加價金額高居全台之冠。

全台主要都會區中，除新竹市及高雄市外，包括北市、新北市、桃園縣、台中市及台南市，屋主近一個月的開價都呈現上揚趨勢。其中，新北市、桃園縣及台南市的屋主開價，今年一月分別來到一千三百四十六萬元、八百五十四萬元及六百六十七萬元，紛紛創下十三個月以來新高。

【人間福報】

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行政院長陳冲在金管會主委任內曾大力支持的「以房養老」政策，據了解已選定由土地銀行承作該業務，並已爭取到3300萬元公益彩券回饋金，作為試辦經費，預定7月1日起試辦。對此，房地產界相關人士認為，政府立意雖良善，但銀行方的態度及配套措施、民眾接受程度等，仍是該案可否順利推動的關鍵，而整體政策實施後，對房價走勢影響應該不大。
 
內政部社會司表示，「以房養老」就是國外推動的「反向抵押貸款（reverse mortgage）」，試辦對象是選定單身、沒有繼承問題、也非低收入戶，但名下有自己房子的65歲以上老人，可將房子抵押給銀行或金融機構，每月拿回現金養老。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，以房養老立意雖佳，在國外也行之有年，但這類「反抵押」仍取決於銀行態度。特別是老舊住宅與偏遠地區房屋，是否能獲得銀行同樣的「關愛眼神」，仍需觀察；而銀行面對房地產空頭時，是否有意願承作，也是一大問題。不過，該方案如果能落實，一方面能有助於解決老人化社會問題；另一方面也會鼓勵民眾買房養老，平穩房市。

以房養老 對房價影響不大

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，一般房貸是「一次給付，分期償還」；反向貸款則是「分期給付，一次償還」，好比銀行以分期付款方式，向借款人買房。好處是可解決老人空有房子，卻無現金可生活的窘境。雖設定反向貸款後，仍可處分不動產，但實務上，設定反向貸款後，大都不會處分，因此市場上委售的物件會減少，不至於會對房價產生影響。

曾著書「黑心」房地產系列的作家Sway則透露，如果單身又有房產的老人，多半不缺錢，除非位於地段精華的老兵宅。但過去老兵身後，多半決定將房產捐贈給特定機關團體，卻因此增加老屋改建的難度，倘若房產信託給政府，身故就成為國有財產，日後要拍賣、轉售，機會大增。因此，Sway認為，政府積極辦理「以房養老」，卻又收取利息補貼，不太像在照顧單身年長者，而比較像是解決都更問題，並同時鼓勵民眾，現在以買房來當作養老基金的怪異辦法。

信義房屋不動產企研室指出，以房養老的反向抵押貸款，對於單身的年老長輩來說，不必擔心養老時的資金問題，並且還可以住在自己熟悉的環境中，若手上還有些退休金，就可以不必擔心退休後的養老問題，不過這觀念還相當新，國人可能還要花一段時間才能了解與接受。

【鉅亨網】

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REITs基金隨著國際股市回溫，近3個月績效轉佳，根據投信投顧公會最新統計，國內21檔REITs基金(含配息及不配息)近3個月平均報酬率轉正為0.14%，計有14檔基金為正報酬。台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤表示，目前美國處於低利率、景氣溫和成長的趨勢，非常有利於不動產市場的發展，另外，美國政府政策亦朝向改善房地產市場發展以減緩失業率，又為北美不動產市場帶來正面推進的力量，北美REITs仍是後市相對看好的不動產市場。

英傑華環球投資也表示，美國房價跌勢有可能已接近谷底，目前房貸利率已觸及歷史低水位，利息負擔輕趨使資金進場低接北美房產。

林瑞瑤表示，預計2012年北美的租金收益與空置率將持續好轉，而整體平均房地產價格可能在上半年築底震盪、下半年呈現增溫上揚的狀況，屆時，市場預估美國的失業率亦可能已下滑至8.5%~8.6%的水準，因此，今年北美不動產仍是不容忽視的一塊市場。

林瑞瑤指出，REITs由於高配息和長期相對穩定的資本利得特性，加上可以像股票一般在公開市場上交易，滿足機構投資人和一般小額投資人的需求，已被投資者視為在股票、債券、現金之外的第四類資產，以增加資產配置的多樣性，分散投資風險。許多機構投資人如退休金與壽險公司，必須有一定收益水準的投資來因應其負債需求，因此，以租金收入為主要收益之REITs基金，除能擁有固定租金收入外，又可享有不動產資產增值優勢，深受大型法人機構青睞。

英傑華環球投資表示，近一年亞洲及歐洲REITs因政府打房政策及歐債風暴而受創，但觀察美國REITs近幾個月持續吸引資金流入。近期投資法人機構也對REITs市場持正面態度，美林証券更預期2012年美國REITs的總報酬將有機會達到16.2%(資本利得約為12.4%)，市場則預期2012年的美國新屋開工將上漲36%，推動北美REITs長線漲升行情。


【聯合晚報╱記者嚴雅芳╱台北報導】

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遠雄企業團董事長趙藤雄昨天指出，大選已平和落幕，不確定的因素解除，相信今年的房地產市場將比去年更好。至於對房價看法，趙藤雄說，因各建商經營策略、成本、財務不同，房價絕對是有人降、有人調，不會是齊頭式的表現。

總統大選過後，趙藤雄昨天宣布遠雄旗下建案春節不打烊，包括內湖、汐止、新莊、中和、桃園等地的銷售中心，天天提供賞屋服務，趙藤雄說，今年首季遠雄推案量達460億元，農曆1月的銷售目標為1天平均1.5億元，比去年的1億元還高，顯見趙相當看好後市。

住展雜誌也預期，春節檔期的房市會開紅盤，329檔期將會繼續旺，第一季推案量可望增加到3000億元。

趙藤雄昨也砲轟居住正義政策，他指出，並非一味喊打房就是實現居住正義，更要給予建商適當生存空間；而馬政府連任後，重點應放在國民所得及就業機會的增加，才是真正對歷史負責。

例如奢侈稅，趙藤雄認為，其目的是打炒房，卻讓房產交易滑落，長期影響民眾的消費力；所謂的縮短貧富差距，不是打壓富人，而是應該改善投資環境，鼓勵富人多多消費，才能創造就業與提升國民所得。

趙藤雄也說，7月將上路的實價登錄，則不宜貿然轉進到實價課稅，否則恐造成社會的動盪不安。

【聯合報】

太子地球村 規劃興建：太子建設 建案位置：桃園縣蘆竹鄉中山路 建築形式：地上14層、地下2層，電梯大樓        坪數範圍：坪 公設比例：18% 交屋年月：1998年 車位形式：平面式 銷售坪價：萬/坪

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中悅新天鵝 規劃興建：中悅機構‧中鈞建設 建案位置：桃園縣蘆竹鄉中山路58號 建築形式：地上14層、地下2層，藝術中庭大樓 基地面積：4000坪 建築設計：林永發 規劃戶數：4房100-108坪/156戶.5房/143坪13戶 坪數範圍：100坪-143坪 公設比例：25-27% 交屋年月：2007年5月先建後售 車位形式：平面式 銷售坪價：26萬/坪

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房市打折風暴促進房地產市場回到基本盤，以平實住宅為強項的太子、隆大、京城、永信，在金龍年除了出清餘屋，並依既定時程推案，力抗市場變化。

法人表示，全台灣房市將因台北建商打折宣示而進行價格下修，只要市場機能充分展現，首購族與自然換屋族更有意願進場，能因勢利導的建商將成最大受惠者。

太子建設主管說，總統大選是現階段最大的變因，選後自住型購屋者可望歸隊。太子看好後市展望，未來三至五年桃園以南至少推案100億元，今年台南、高雄將有八個新建案推出，總銷約45億元，深耕南部。

永信建設去年「誠義大鎮8」、「文學大道」和「衛武大鎮2 」等建案熱賣，今年可望有四處工地完工，總銷金額60 億元。法人指出，永信建今年每股稅前盈餘最高估算約2元，明年若新案銷售五成即有30億元進帳，則每股盈餘可達4元水準，為倍數成長。

京城建設今年可售案量高達140餘億元，其中包新推案80 億元、餘屋60億元。由於京城土地成本低，相對建案銷售毛利較高，對金龍年的發展是好兆頭；法人預期，京城建設明年度有賺進35億元的實力，相當於一個資本額。

隆大目前在高雄主要銷售市中心區的「都廳苑」建案，明年將在桃園、新竹與當地建商共同推案，正式進軍北部市場。

隆大主管說，鴻海進駐高雄，帶動南部雲端科技關連產業發展，加上高雄臨港區一些公共建設啟動，高雄房地產後市展望看俏。

【經濟日報】

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小套房過去是房價修正的重要觀察指標之一，但近年來房價飆漲快速，低總價、低單價、帶投報的小套房反而成為市場的寵兒。有鑒於此，台灣房屋著手調查全台16所大學小套房2011年及2009年投報率比較，結果發現投報率幾乎都成下滑走勢。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，全台小套房投報率下滑，主因是房貸長期低利；台灣首購房貸利率1.85%~2%之間，長期低利結果，使得不少投資客棄定存，轉而追求穩定的租金報酬產品，致使租屋投報率不斷下滑，換言之，租金難漲，房價飆高，投報率自然下滑。

調查發現，16所大學周邊套房投報率皆下降1成到4成，下降最多的為台中逢甲大學，投報率跌幅40%，下降最少的為台灣師範大學，投報率跌幅5%，2009年平均投報率6.7%，2011年平均投報率5.6%，下降約1個百分比。

台灣房屋研究中心研究員王昫云表示，會造成投報率降低的原因有二，一是房價提高，二是年租金減少，租金通常是市場機制決定，且有租約造成的價格僵固性，不易改變，因此總價提高才是造成投報率降低的主因，由整理數據中得證，除了台北5所大學(東吳、銘傳、台大、師大、政大)周邊平均投報率低於5%外，其餘11所皆高於5%，顯示房價漲速快的地區，投報率下滑的速度最快。

在房地產八年多頭，台北房價漲勢強勁，因此導致投報率至少都跌了兩成，尤其是附近有士林夜市加持的銘傳大學，以及公館商圈的台灣大學，跌幅分別為32%和30%；而桃園地區，受惠於交通建設逐漸到位，原本投報率都在7%以上的中原、中央大學，都因房價上升而降至4%~5%；另外，中台灣最大的夜市商圈逢甲商圈內的逢甲大學，近幾年來一樓店面價格不斷創新高，也拉高周邊住宅大樓價格，從2009年投報率9.3%~10%，2011年降至5.6%~6%，跌幅40%最大，往南走到台南成大及高雄師範大學、高雄應用科大，房價平穩，投報率雖下跌，但平均投報率仍維持在7%以上。

王昫云表示，在房價飆漲、投報率下降的時空環境下，仍有表現較佳的區域，例如台灣師範大學以及高雄應用科技大學，投報率跌幅分別為5%和7%，為此次調查中，跌幅最低的一、二名。台灣師範大學因在2009年時租金就相對其他15所高，到了2011年租金又上漲21%，而房價僅上漲24%，另外，高雄應用科大則因租金僵固性，兩年內並未調升，而房價僅上漲6%，兩所大學周邊租金、總價並未有懸殊的上漲比例，因此投報率跌幅皆不大。

邱太煊表示，全球經濟因為前景未明、歐洲債信危機未除，各國逐漸採取降息政策，台灣也維持低利環境，民眾眼見存款利率過低，尋求其他投資出口，導致市場游資充沛，然而股市投資風險高，房地產相對安穩，但投資房地產須考量未來資產增值和投報率。重視資產增值空間者，建議選擇帶租約的店面及商辦，像東區SOGO百貨店面投報率偏低約1.5%~1.87%，但增值空間相對強；重視投報率者，可選擇商辦或者學區套房，商辦投報率約2.5%以上，學區套房投報率約5%~7%。

竹城上越 規劃興建：竹城建設 建案位置：桃園縣蘆竹鄉中山北路21號 建築形式：地上12層、地下2層，電梯大樓 基地面積：2459坪 建築設計：林永發 規劃戶數：二房88戶.三房176戶.四房125戶 坪數範圍：24坪-49坪 公設比例：28% 交屋年月：2009年 車位形式：平面式 銷售坪價：16萬/坪

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竹城京都 規劃興建：竹城建設 建案位置：桃園縣蘆竹鄉吉林路43號 建築形式：地上1314層、地下3層，電梯大樓 基地面積：1442坪 建築設計：林永發 規劃戶數：2房86戶,32坪144戶,35-36坪13戶,4房122戶 坪數範圍：16-56坪 公設比例：24-25% 交屋年月：2004年 車位形式：平面式 銷售坪價：13萬/坪

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2011年下半年，全球經濟在歐洲債信風暴籠罩，及美國經濟復甦不如預期的危機影響下，不但歐元區主要債務國走上財政緊縮之途，全球金融體系更產生系統性風險，使得全球經濟景氣急轉直下，各國經濟成長率預測值不斷下調、股市也接連收黑。台灣經濟受到這波國際不景氣影響，不但下半年經濟成長率趨緩，景氣對策燈號分數瀕臨黃藍燈的下限，去年全年股市更跌了1900點、跌幅達21.2%，總體經濟轉冷，連帶也影響到房地產市場。

有巢氏房屋發言人劉炳耀副總表示，2011年台灣房地產市場如兔子般蹦蹦跳跳，上半年房市交易暢旺、前景看好，但在政府喊出居住正義口號，及國際景氣轉趨保守氛圍下，政府陸續推出房市管制措施，包含選擇性信用管制、特種貨物稅(奢侈稅)及年底通過的地政三法等，同時加強國稅局查稅、調高土地公告現值，都促使去年下半年台灣房市陷入交易量低迷困境，尤其是大台北地區，預售市場出現急凍現象，不但推案量縮減，銷售率更降至近年來最低，成屋市場買氣也因預期房價走緩，交易量縮減。

根據內政部公佈的全台買賣移轉件數，2011年(1-11月)全台件數相較2010年(1-11月)僅減少8.2%，買賣移轉交易量減少低於1成。劉炳耀表示，五大都會區中，大台北都會區的台北市與新北市買賣移轉交易量，相較前年分別減少18.3%、19.7%，減少幅度接近2成，為交易量減少最多的區域。而中南部都會區(包括台中市、台南市及高雄市)，因多以自住客買盤為主，受到奢侈稅影響不大，買賣交易量穩定，台南市交易量小幅增加1.0%，而台中市及高雄市則小幅減少3.8%。

劉炳耀說明，觀察2011年的台灣主要都會區買賣移轉件數，五大都會區中，大台北都會區交易量受到奢侈稅影響最為嚴重，交易量萎縮幅度接近兩成，中南部則維持穩定，變動幅度較小。北部區域型房市，如桃園縣及新竹縣市表現較亮眼，桃園縣去年在受到奢侈稅衝擊下，交易量僅減少2.2%，而新竹縣市交易量更是逆勢上揚，新竹市增加5.8%，新竹縣更是大幅增加29.6%，顯示在房市低迷下，區域型房市的房價及客源穩定，買氣較不受大環境及奢侈稅影響。

桃園縣人口數已突破200萬人，成為準直轄市，升格利多逐漸浮現。現階段，桃園縣各項重大公共建設也陸續展開，包括桃園航空城計畫、五楊快速道路工程、航空城捷運線 (捷運綠線)等，促使桃園縣交通便利性逐漸提升。預計今年年底即將通車的五揚快速道路，更將大幅改善桃園到台北之間的交通時間，預估楊梅到台北交通時間將縮短到30分鐘，且未來在捷運機場線帶動下，桃園與台北的區域連動性更高，促使桃園在交通路網與捷運逐漸串聯下，更加融入大台北生活圈。

劉炳耀表示，過去桃園屬於區域型市場，在地買家較多，但近年桃園交通便利性提升，加上房價水準仍大幅低於台北地區，許多台北自住客考量房價及負擔能力後，選擇輕移民至桃園，造成近期來自台北的客源比例不斷提升，且帶動區域房價漲幅。目前桃園熱銷區域包含傳統熱銷的桃園市與中壢市外，因航空城捷運線計畫帶動的蘆竹鄉與龜山鄉，成交量也穩定成長，此4區近5年房價漲幅皆逾3成以上。因此，桃園未來房市將不可限量，有意願購屋的民眾，建議可將桃園市、中壢市、蘆竹鄉與龜山鄉列為首選區域。

新竹縣市工作機會多以科學園區為主，雖先前傳出無薪假風波，買氣略為下降，但在百年結婚熱潮帶動下，年底購屋熱度仍舊不減。劉炳耀分析，觀察新竹房價及家庭每戶可支配所得，新竹目前每坪房價約14.5萬，若以購買30坪住宅為例，總價約435萬；政府公布100年家庭每戶可支配所得資料，新竹市年所得為118.5萬元，僅次於台北市，換算新竹的購屋所得比(房價/所得)約3.67倍，對於自住客購屋負擔不重。目前新竹熱銷區域為新竹市的東區與北區，及目前推案量大的竹北市，這3區近5年房價漲幅皆達2成以上，未來房市發展前景仍看漲，建議有意在新竹購屋的民眾，可將北區、東區及竹北市列為首選區域，成功晉身有巢氏。

(自立電子報)

竹城大阪 規劃興建：竹城建設 建案位置：桃園縣蘆竹鄉吉林路138號 建築形式：地上10-14層、地下2,3層，電梯大樓 基地面積：2774坪 建築設計：林永發 規劃戶數：2房20戶,3房90戶,4房100戶 坪數範圍：26-50坪 公設比例：25-26% 交屋年月：2005年 車位形式：平面式 銷售坪價：12.5萬/坪

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中悅高登 規劃興建：中悅建設 建案位置：桃園縣蘆竹鄉中山路19號 建築形式：地上14層、地下3層，電梯大樓 基地面積：1340坪 建築設計：劉建曄 規劃戶數：5房15戶 坪數範圍：94-135坪 公設比例：19-23% 交屋年月：2001年先建後售 車位形式：平面式 銷售坪價：18萬/坪

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今年的景氣好不好？大家心裡都有數，即便讓人霧煞煞的原因多得數不完，但是結論還是一樣的：今年日子不會太好過！

房地產業感受最為深刻，曾經一度十分風光的房仲業，在這一波金融浪襲下黯淡無光，主要是因為，過去不少加盟房仲店面，都是由短期投資客所開設，奢侈稅一記重拳下來，把短投客打出市場。

短投客無法再經營賺差價的模式，買賣物件的來源大減，生意做不下去，內部人員對於景氣的看法分歧，最後可能只得走上關店一途。

從去年第二季奢侈稅新聞出現之後，房仲業者就不斷提醒可能會出現「關店潮」，甚至關店一成至兩成的說法甚囂塵上，倘真如此，全台關店的家數將介於500店至1000店，如果以每家店約10人的規模計算，那麼就約莫有5000人至10000人的房地產失業人口，單單是個房仲業就如此，十分驚人。

但無獨有偶，面對同樣的市場環境，房仲直營店卻不斷釋放今年還要加碼開店的訊息，永慶房產集團展店數量141間最多，預計達1000家，信義房屋則著重拓展桃園以南市場，預計招募3300人，增設46家直營店，大台北地區22家、桃園以南則有24家。

根據住展的觀察，直營房仲開店頻頻，主要和擴充市占率的目標有關。過去幾年房地產市場十分熱絡，各個房仲公司獲利豐厚，面對這波不景氣，直營房仲財力雄厚，虎視眈眈地準備接手加盟房仲在精華市區的店面。因此我們才會看到，加盟房仲喊苦喊關店，直營房仲卻持續積極佈點，看似有點矛盾，實際上卻十分合理。

服務業拼市佔率是很辛苦的事，服務業以人為本，硬體設施及制度可以用資金擴充，服務人員及服務品質的訓練，卻無法用金錢來取得，加上各房仲的企業文化差異很大，人員跳槽普遍存在適應不良的問題，因此店數要擴充，最根本的問題還是在於人員培訓，如果為了店數而將訓練不足的人員硬是推到第一線，滿足數字的背後潛藏更堆糾紛的危機，對品牌來說不見得是好事。

政府在去年強制用奢侈稅制度，將備受爭議的短期投資客趕出市場，對市場交易秩序的維護的確有所幫助，再加上今年年中即將上路的實價登錄，未來房地產業將更導向正軌，成為一個更讓人信任的行業，因此營建股的反應應該是股價上漲，而非股價下跌吧。