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作者： 文/黃繡鳳 | 中時電子報 – 2012年12月21

大台中11月不動產買賣移轉棟數出爐，房市買氣較前期成長6%，這是自八月份實價登錄以來，歷時三個月後又再度重回4千棟，和去年同期相較，則是大幅成長2成，顯示出奢侈稅影響已經逐漸退去。

信義房屋台中區協理周俊榮表示，先前因實價登錄民眾觀望氣氛濃厚，不過從最新移轉棟數資料來看，民眾購屋信心已逐漸穩定，整體來看大台中各區比起前期都有成長，其中以西屯(596棟)、北屯(540棟)以及南屯(517棟)分別占前三名。

周俊榮表示，實價登錄後隨著投資客退出市場，房價不再發生急漲，在民眾買屋恢復理性之際，大台中房市在量的部分將會穩定且小幅成長，不過房價部分則視個案表現，過去全區上漲的時代已過去了。

他也強調，房價起漲與否，須具備三個要件，包括未來性、地段及供需問題。台中是國際都會化的城市，現階段會影響房市起落也與大盤包括經濟情勢、國內外景氣有關，由於上個月下旬國內股市表現亮眼，加上又有外銷出口轉正的利多消息，使得買房信心逐漸恢復。

周俊榮指出，年底購屋族群當中，換屋族通常會在地段以及房價方面做理性考量，尤其實價登錄後，房價日漸透明，在理性比價，以及地段不可取代性，西屯、北屯與南屯區就會成為換屋族比較青睞的區域。

西屯區內有7期與12期兩個重劃區，又有多項公共建設包括新市政中心、市議會、大都會歌劇院以及才開放的秋紅谷生態公園，百貨商場、商辦大樓林立，周邊還有逢甲、東海等商圈，商業活動發達吸引不少國際級觀光飯店爭相進駐，堪稱台中市最精華地段，買賣移轉始終居高不下。

另外緊鄰西屯與烏日高鐵特區的南屯區，近期也頗為熱絡，區內有八期重劃區加上單元二、三、四等自辦市地重劃等優勢，還有豐樂、文心森林大型公園和好市多連鎖大賣場，雖然區內多高總價透天及大坪數華廈大樓產品，但從上個月移轉件數一口氣成長36%，顯示交易情況已回溫，年底房市將穩定成長。

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房市／11月買氣小衰　成交量北涼南溫　雙北量縮1成

NOWnewsNOWnews – 2012年11月30日 下午12:05
記者曹逸雯／台北報導

成屋市場依然呈現濃厚的觀望氣氛，根據幾家房仲業者統計，11月成交量較10月減少3-8.5%，其中，雙北市降幅約在1成左右，雙北市以外地區的買氣則相對活絡，尤其將升格為直轄市的桃園以及台南更有約2成的增幅，呈現北涼南溫；至於成交價格則與10月持平，行情並無明顯變化。

根據信義房屋11月份成交資料統計，全台成交量較10月份略減3%，其中雙北市降幅在1成左右，桃園及台南成交量約有2成的增幅。至於成交價格方面，從10月中旬實價揭露至今，行情並無明顯變化；11月各地住宅成交行情較10月份持平。

住商不動產的統計則顯示，整體成交量萎縮8.5%，但以台中下滑幅度最高，達15%，其次為台北市，下滑9.7%，新北下滑8.7%，高雄下滑6.7%。在價格結構上，雙北市變化也不大。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，實價登錄第二波對買氣影響不小，特別是首購族觀望更濃，連帶也影響交易熱度，但從市場熱度來看，過去在第4季湧現的買盤轉為潛在盤，預估實價資料增多後，有了更多判斷基礎，買氣就能更為明朗。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮則指出，雙北市交易量低並不代表沒有需求，只要總價在一般家庭能夠負擔的範圍內，成交量仍有一定水準。以台北市而言，11月份1000萬~2000萬元的中低總價住宅成交量較10月份增加2成，反應潛在的自住需求並不弱；至於新北市方面，11月份土城、三峽、樹林等相對低價區域，買氣表現都比上個月來的好。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛也表示，近期台股量能萎縮，且國內經濟表現仍不明朗，民眾對經濟前景信心不足，消費者信心與購買耐久財指數雙雙創下近3年來新低紀錄，以及實價登錄已開放第二波查詢，都讓民眾放緩購屋腳步，尤其實價登錄上線後，民眾可以上網查詢房價，向下比價效應發酵，價格認知拉大，延遲購屋決策，讓11月交易量減少。

不過，台灣房屋統計六大都會區11月的房市價量變化，則呈現全台六大都會區平均交易量月增7.75%的現象，其中，以高雄市交易量月增18.22%，表現最為優異；台北市也有5.02%的增幅，新北市成長10.13%，新竹地區交易量也較10月增加2.04%，台中則增加5.42%。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，北市房市量能持續回溫，主因還是自住市場支撐買盤，中正、文山、信義等區交易量最大宗的客群都是自住客，成交總價帶為1000萬~2000萬元為主，其中以1500萬元上下最受青睞，2房的小宅產品也成為市場主流；至於新北市，像中和、板橋、淡水等區，最熱交易總價帶為600萬~850萬元左右，買盤也是以自住為主。

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周五黃金價格收報：1721.50美元盎司，盤中最低下探於1703.69美元盎司，周五最高亞洲盤最高上探於1734.40美元盎司，形態上周五也觸及了20日均線，目前相對也受到20日均線的支撐。

央行動態：美聯儲主席伯南克上周五呼籲美國重建房地產市場，並指出該國房價和銷售已經對經濟構成嚴重拖累。他說，"美國房地產市場現狀已經拖累的經濟快速發展，因為房地產糟糕表現已經打擊了建築業活力和就業增加，美國需要繼續發展並執行政策舉措幫助房產市場複蘇，美國嚴苛的抵押貸款信貸條件阻礙了美國貨幣政策發揮作用。”

為了強調房地產市場在經濟中所扮演的關鍵角色，伯南克說，"我們的目標之一就是，使美國民眾了解到房地產複蘇在經濟中所扮演的核心作用。"伯南克還表示，近期看到了一些好消息，包括勞動力市場狀況，這是令人感到欣慰的，但是該國金融體系在能被稱之為健康之前仍需解決信貸狀況過緊的問題。

美國克利夫蘭聯儲主席皮納爾托上周五一個參會上表示，令人沮喪的房產市場問題對美國整體經濟複蘇構成重大不利影響。他表示，"地產財富下滑已經抑制了消費者支出，挫傷了信心，並減少了小企業可獲得的信貸。這是美國經濟複蘇面臨的顯著下行風險。"此外，多名美聯儲決策者今年年初時表示，美國政府應嘗試新措施以刺激住房市場、幫助提振經濟增長。

歐洲方面：

歐洲央行行長德拉基上周四在央行利率決議後的新聞發布會上稱，歐洲央行將獲利重新分配給歐元區成員國的做法並不違反央行貨幣融資規定。在被問及歐洲央行將如何處置所持希臘債券時，德拉基首先表示，歐洲央行將債券出售給歐洲金融穩定基金(EFSF)，若承擔損失，那將違反央行的貨幣融資規定。

上周的希臘債務談判方面，希臘聯合政府各政黨遲遲不能就財政緊縮方案達成協議，國際援助方針對第二輪援助希臘計劃同樣分歧重重。當周，標普500指數累計小幅下跌0.17%，收於1342.64點，出現了連續六周以來的第一次，也是2012年首次單周下跌，與去年同期相比上漲6.76%。

伊朗最新動態：伊朗數十萬民眾11日在首都德黑蘭舉行大規模集會，紀念伊朗伊斯蘭革命勝利33周年。伊朗總統內賈德當天上午在出席紀念儀式時說，伊朗將在隨後數天內宣布新的“重大”核進展。

機構持倉方面：黃金ETF加倉0.31噸，最新持倉顯示1278.65噸，白銀ETFZ周六加倉36.27噸，最新持倉顯示9700.53噸。

今日信息指標方面：

07:50 日本 第四季度實際GDP初值(季率)

2-13奧巴馬公布美國2013年預算提案。

2-13希臘提交債務交換最終協議給民間債權人的最後期限。

盤面解讀：

周五黃金價格收報：1721.50美元盎司，盤中最低下探於1703.69美元盎司，周五最高亞洲盤最高上探於1734.40美元盎司，形態上周五也觸及了20日均線，目前相對也受到20日均線的支撐。上周五全日漲跌幅為：-0.38%。國際銀價上周五收報：33.54，全日漲跌幅為：-0.89%，建議觀望為主，最佳多頭點位在1690~1700美元盎司區間。蠟燭圖方面呈現出，下影線較長的中型實體陰線。白銀價格也收盤於五日均線與十日均線之下。目前價格正膠著於33.80~34.00。下方20日均線，目前價格33.00附近形成一定的支撐。白銀仍舊建議觀望。除非到了較佳的多頭點位32.4~32區間的時候。


【鉅亨網】

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黃金價格 希臘 白銀 歐洲金融風暴

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行政院長陳冲昨（10）日表示，資本利得稅包括不動產和證券兩大部分，未上市櫃股票的資本利得稅在最低稅負制中已經有了，未來要討論的是公開上市股票的資本利得稅，目前是免稅的。

陳冲昨日出席台北電信展，面對媒體詢問資本利得稅是否有新進度時，做出上述表示。陳冲指出，這部分要問財政部長劉憶如，劉憶如也還要向各界請教。

陳冲指出，資本利得稅有兩種，一是不動產的資本利得，另一是證券市場的資本利得。目前所得稅法第14條之1已經有資本利得稅的概念在裡面，只是有沒有落實的問題，因此在財產上的資本利得稅已經有了。

至於股票市場的證券資本利得稅，陳冲說，最低稅負制中對未上市、上櫃股票有資本利得是要定額課稅的，只是公開上市股票目前是免稅階段，「所以我想他們要討論的是這個部分」。

馬總統第二任要推動稅制改革，是否課徵資本利得稅備受外界關注，陳冲昨日的談話顯示，稅制改革將就上市股票的資本利得稅進行討論，但是否開徵或復徵證所稅，財政部還要聽取各界意見。

閱報祕書／資本利得稅

資本利得稅（Capital Gains Tax, CGT），是對資本利得（低買高賣資產所獲收益）課稅。常見的資本利得如買賣股票、債券、貴金屬和房地產等所獲得的收益。目前並不是所有國家都課徵資本利得稅。

目前我國稅制對證券交易所得及土地交易所得免所得稅，以致常被誤以為國內對資本利得不課稅，事實上現有稅制雖無資本利得稅之名，但有針對資本利得課稅之實，包括對不同型態所得與財產的資本利得，課以不同租稅性質的負擔。


【經濟日報】

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資本利得稅 陳冲 行政院 經濟部

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看壞後市？求售華國飯店、大台北華城周邊等多筆土地

手握兩百億元現金的「現金王」英業達會長葉國一，近幾個月在市場求售不動產與物業，根據本刊調查，他投資的不動產，向銀行質押設定金額高達一六二億元，高額數字令人震驚。

元月初，不動產仲介市場流傳一份待售物件名冊，記載不少台北市精華地段大樓與土地基本資料與售價，其中赫見台北市林森北路華國飯店、新北三峽大板根森林溫泉度假村與新北新店大台北華城土地三筆知名標的，據了解，賣方就是近年由科技業轉戰房地產的英業達會長葉國一。

這幾年葉國一陸續投入約兩百億元，掌握土地面積逾五萬坪，儼然成為新地產大戶，前年葉國一曾說，「電子業是『茅山道士』（毛利率僅三％到四％），但土地放在那卻會幫你『白天也賺錢，晚上也賺錢』，相較之下，房地產太好做了。」這句話言猶在耳，如今葉國一卻計畫大舉出脫房地產，引起外界側目。

除了在市場求售房地產外，手握兩百億元現金的葉國一，真正投入房地產的現金並不多，本刊調查，他投資的不動產向銀行抵押設定一六二．○五億元，實際貸款金額約一三五億元，高額的數字令人咋舌。

進軍房地產 慣從複雜不良債權下手

攤開葉國一的房地產質押設定狀況，大致分為兩種類型，第一種是借錢給朋友幫忙度過難關的案子，例如，華國飯店與大板根，除了公司本身向銀行聯貸，葉國一本身也是該公司的債權人，例如華國飯店就向葉國一的國協投資、銓誠資產管理借了二十一億元。

第二種是，葉國一直接買斷土地的案子，包括高雄「國硯」、新店大台北華城土地、松山火車站對面土地、三重太子汽車舊廠等，主要是用他個人名義、投資公司摩天開發、華國總經理廖裕輝等向銀行借款九十八億餘元，僅「國硯」、「國玉」已進入推案開發階段，待完工後按銷售狀況回收資金。

事實上，葉國一大舉進軍房地產，是在二○○八年的房價高峰以後。打開他的房地產名冊，可以看出他喜歡從複雜的不良債權下手，例如高雄亞太財經廣場，原本是宏總集團總部，他在法院拍賣過程中，以債權承接標的物，將債權順利轉換為物權，儘管過程冗長，但可以低價取得物美價廉物件。

除亞太財經廣場外，葉國一持有的台南開元段土地，手法如出一轍，先投入約六．三億元買下不良債權，再透過拍賣程序，以十．四四億元拍定價，成為該地所有權人。此外，葉國一還持有新店五峰國中附近一筆大面積土地的債權，此塊基地打算推出大型別墅案，規模上看一五○億元，可望為他創造不錯的獲利。

葉國一像獵豹瞄準物件，耐心等候時機出手；但計畫趕不上變化，台灣房市景氣反轉，不少建商看壞後市，熟悉葉國一的朋友也說，「最近葉董心情不太好，除了英業達的事要煩心，尤其去年政府打房後，讓走了好幾年多頭的房地產景氣停滯，也讓葉國一感受到房地產的不確定性增高，因此，只要有人出好價錢，不排除將手上幾宗房地產案提前『獲利了結』出場。」

其實，去年下半年奢侈稅上路後，從葉國一的投資動作即略見端倪，他曾公開表示，「今年只進了一筆土地」、「將放慢房地產投資腳步」，但葉國一沒有說出口的是，如果有好價錢，不排除處分他名下的房地產。根據了解，葉國一最想處分的是華國飯店、大板根森林溫泉度假村與新店大台北華城土地這三個物件。

奢侈稅上路 三物件列為處分目標

○八年，葉國一把英業達交棒專業經理人後，認為「有土斯有財」的他，就加碼布局房地產。

○三年，他在英業達股東會後，提到要在台北市士林官邸旁蓋祖厝，當時他斥資八億元陸續買進二千坪土地，重劃後分回六八六坪精華用地，換算每坪成本約一一六萬元，以目前當地土地行情超過二百萬、周邊豪宅每坪單價也高達一三○至一五○萬元來看，雖然未處分，但葉國一的潛在獲利可觀。

○四年，葉國一砸下二十四億元，接手華國飯店，當時純粹為了幫好友── 華國飯店總經理廖裕輝解決財務危機，目前，華國飯店除了向國泰世華借十九．二億元，也欠葉國一名下的投資公司國協投資、銓誠資產管理二十一億元，這個數字大約是葉國一買下華國債權的金額，惟葉國一本來就無實際經營華國飯店，因此想處分獲利了結。

「華國飯店的價格一路從三十五億元喊到五十三億元，每坪地價六八八萬元，但買方出價始終無法達到葉國一期望的金額。」一位房地產仲介透露，沒有出價五十億元以上，應該不會成交。

葉國一另一個想處分的標的，是○九年插股的三峽大板根森林溫泉度假村旁邊的土地。當初大板根面臨法拍，葉國一先買下入口兩千坪土地，並出面向銀行擔保，才讓大板根免於拍賣命運。

據了解，葉國一想賣大板根，主要是他與大板根董事長蔡春隆理念出現歧見有關。

雖然兩千坪土地就位於大板根門口，但使用分區為森林區，有很多開發限制，且必須與大板根共同開發才有價值，甚至要連大板根一起吃下，才能發揮最大效益，這也是讓買家興趣缺缺的原因。

毛利勝電子 科技大亨轉當地產大戶

真正讓葉國一在房地產嘗到甜頭，應該是○八年，高雄漢來飯店對面的豪宅案「國硯」。當年，葉國一因幫忙亞力山大健身俱樂部解決資金缺口，亞力山大倒閉後，葉國一也成為受害者，後來國揚集團創辦人侯西峰建議葉國一買高雄新田路土地，希望兩人可以藉﹁國硯﹂推案，把他們在亞力山大虧的錢賺回來。

國硯占地一五二○坪，是國揚○四年底自台肥手中取得，每坪單價僅四十二萬元，之前一直作為漢神百貨停車場；因取得時間早，○八年國揚賣給葉國一，處分利益高達八．二億元，僅四年時間，光賣土地就獲利近一倍。

國揚為了實現獲利及取得營運資金賣地，與葉國一採「合建分售」方式推出豪宅，總銷金額一百億元，地主葉國一占三成，建方國揚占七成，葉國一可分回的金額至少有三十億元。

房市走下坡 地產大戶大舉出脫物業

高力國際總經理劉學龍指出，今年住宅銷售率不樂觀、短期內投資客又不會回籠，市場會有不少物件拋售，尤其是兩、三年前買在房價高點的不動產，背負龐大利息壓力，「再怎麼有錢，也禁不起景氣拖磨。」

除了面臨房市下滑壓力，去年初，英業達搶進太陽能廠益通後，原本前景看好的太陽能產業，旋即因供需以及庫存因素，景氣急轉直下；益通去年元月營收還有十七．六億元，去年十二月營收卻不到億元；益通股價更從每股二十二元，一度跌到九．一一元；太陽能產業不但未照亮英業達，反而成為營運的不確定因素。這些恐怕都造成葉國一很大的壓力。

葉國一由科技業跨足房地產業的故事，過去幾年屢屢成為業界美談，但房地產業景氣的高度波動性，也著實讓這位科技業大老上了寶貴一課；尤其今年房地產景氣仍多空未明，葉國一應該也亟欲對外證明，在這波房地產大浪中，仍能平穩掌握自己的船舵。

華國飯店：把買主找出來再說啦

針對葉國一處分華國飯店，華國飯店回應，「賣掉幹麼？幾年前就有人在傳要賣，都是亂傳的，我們沒有要賣。」華國飯店還對本刊記者說，葉國一不想澄清，因為覺得「外界太低估他的現金實力了。」

據了解，市場有不少傳聞說陸資、港資要買華國飯店，直到上個星期還有人透過關係，要介紹客戶買華國飯店，但華國飯店方面都說，「把買主找出來再說啦。」也間接證實華國要賣的說法，並非空穴來風。

據了解，高雄國硯豪宅已經銷售70億元，大台北華城國玉六戶結案獲利，之後二期、三期看怎麼推。至於一年多前由廖裕輝掛名的摩天開發公司，買進的新北市新店區秀岡段15000坪土地，也與寶徠建設簽好合建契約，1月18日才剛送件申請建照，該案將由寶徠主導。

(中時電子報)

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現金王葉國一 房地產抵押設定

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房市冷到爆，今年元月台北市買賣移轉件數創下SARS以來新低，仲介業經營備感辛苦，但永慶房產集團旗下三大品牌穩定展店，元月逆勢展店10家，成為全台唯一持續成長的房仲業者。永慶房產集團總經理廖本勝表示，永慶今年營收挑戰營收百億元，以穩居兩岸房產龍頭為目標。

雖然今年房市漸擺脫兔年量震盪價平態勢，然元月的台北市買賣移轉件數仍處低迷，全台元月份房仲展店數淨增加的廠商僅1家。廖本勝說，永慶三大品牌元月展店10家，直營的永慶房屋增加4家，加盟的永慶不動產和有巢氏各增加4家和2家，相較其他房仲的關店狀況，永慶在展店方面穩健成長。

市佔率部份，永慶統計，目前集團的房仲店數稱霸雙北市、新竹、基隆宜蘭花蓮及南高屏等9縣市，全台店數占整體市場的27%。

廖本勝指出，3年前永慶房產集團許下31122目標，包括3年內台灣達到1000店，總服務佣金收入金額100億，市占率20%，培養20個總經理。今年度，相關的目標可望達陣。今年永慶集團在台灣通路據點將達1000家店，包括永慶房屋250家，永慶不動產420家，以及有巢氏房屋330家，拉大與同業分水嶺。

他表示，今年房仲版圖將大洗牌，體質不佳房仲業者將退出市場，當其他房仲業者看空房市，永慶逆勢成長，可望成為不景氣中的贏家；而今年總店數千店，成交市占率突破20%，將可達成。

他並預估，去年全台房地產因歐債危機，以及國內打房查稅措施，還有房貸信用管制，造成第4季交易量大幅萎縮，如今隨著馬政府連任，新財經內閣上任帶動股市一輪的上漲，也使得購屋信心逐漸恢復，交易量緩步回升。惟目前市場買方對價格仍有修正期待，預計未來1年住宅產品有5~15%修正空間，商用市場因兩岸題材發酵因素，將會有量增價平的表現。

大陸市場部份，廖本勝則表示，大陸打房來勢洶洶，上海永慶去年逐步減緩擴張速度，且整併一些門店位置比較不好的店，截至去年12月底止店數維持41店，但上海永慶成交量仍居上海地區台商第一。

廖本勝指出，上海房仲做法以加強開發租賃案及一、二手房聯動銷售為主流，上海永慶與當地建商合作，擔任call客角色，未來將提升經營品質為目標。他強調，大陸打房預計今年下半年落底，永慶審慎布局，仍以大都市為主要拓點目標，下半年將加速腳步，致力成為兩岸華人房產龍頭。

(MoneyDJ 財經知識庫)

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永慶逆勢展店 今年集團拼千店 營

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從美國房市的數據來看，房地產行業仍未完全進入大幅回升的情況，因為在一個正面的房地產數據公佈之後，總是緊接著一個較差的數據出現，感覺上房地產市場已經走出谷底，但復甦的情況像是「走兩步，退一步」，這樣的狀況與2009年整體經濟復甦的情況類似。在1月份，美國房屋價格數據出現好轉，但待完成房屋銷售以及新屋銷售量卻並不如我們先前所預期的。雖然，狀況不是太差，但相較於過去數個月內房地產行業的強勁表現，該行業似乎失去成長的動能。

根據美國政府的新訂單數據顯示，美國製造業，尤其是汽車以及航空業出現好轉跡象。通膨調整後的GDP於2011年第四季成長2.8%，這樣的數據在過去幾個月內可能會被市場正面看待，但現在卻令投資人感到失望。此外，因為GDP成長的主要動力是來自於較高的庫存量，因此市場投資氣氛並未因GDP數據改善而受到提振。2011 年第4季的GDP數據比我先前所預期的更難以解釋；不過，我們卻從相當重要的消費者數據中，觀察到優於預期的數據表現，以及第三及第四季消費成長速度加快的跡象。

財報好壞參半

美國企業財報數據並不是完全偏屬正面，而是呈現好壞參半的情況。Apple (APPL)第四季獲利強勁，但Ford(F)的財報卻令人失望。僅管製造業者整體業績表現強勁，但其在中國的製造業務大多呈現放緩趨勢；令人驚訝的是，歐洲市場對這些企業卻帶來較少的負面影響。金融產業的財報數據則相當混雜，數據的好壞取決於公司所提供的產品及其所服務的市場，房地產公司的財報也是好壞參半。整體來看，即使美國經濟持續有不錯的表現，但美國企業盈利仍有可能受到中國以及歐洲市場的影響，而繼續放緩。

美國聯準會(Fed)承諾將維持低利率至2014年底

一月底最大的新聞，便是美國聯準會(Fed)計畫維持低利率至2014年底。對於這項大膽地延長低利率期間的動作，市場人士皆感到相當訝異。

雖然，這項策施可能會有利於部份的投機客取得商品投資上的融資。然而，低利政策卻開始對個人所得以及儲蓄者造成實質的負面影響。此外，這樣長期的低利政策必定會使考慮購屋者降低購屋的急迫性，而欲進行大量資本支出的企業也可能因而延後投入資本。雖然，這項政策對於目前美國股市具有激勵作用，但在利率長期維持在較低水平，尤其是歐洲市場仍存有不確定性的情況下，立即性的投資動作是否合適呢?

GDP呈現上漲走勢，但其中仍有ㄧ些紛雜的趨勢存在

美國第四季實質GDP成長率為2.8%。但由於市場普遍預期GDP成長率將達到3.1%，這樣的結果仍無法令市場投資人滿意，而且對於存貨增加為推升GDP的主要因素的這個事實，更令投資人感到失望。不過，消費者數據仍優於先前之預的，我們對於GDP的整體成長狀況抱持正面的看法。

數據顯示，GDP整體維持成長的趨勢(至少截至目前為止，仍呈現上揚走勢)，而這也是一個偏向正面的訊息。日本海嘯所引發的供應鏈問題、阿拉伯地區政治情勢緊張導致汽油價格上漲，以及異常的氣候狀況，皆導致美國經濟在2011年上半年出現停滯的情況，不過這個狀況在下半年便出現了逆轉。

然而，這個2.8% 的經濟成長率並不代表該數值可以作為未來GDP成長的基準水平。

目前幾乎所有的經濟學家皆認為2012年上半年，美國經濟的成長率較不可能會超過2%，如果第一季還沒跌至2%以下已是十分難得的表現。良好的氣候狀況、汽車生產量回歸常態、存貨增加，以及零售業就業機會的轉變，皆是造成去年第四季GDP上升的原因。

事實上，2010年第4 季至2011年第4 季1.6%的經濟成長率較能夠代表美國經濟目前的成長水平。美國經濟在2012年要以2%至2.5%的速度成長，相對來說的機率較低。

整體而言，美國GDP數據多符合預期，但其中仍有ㄧ些令人感到意外的數據:在第4 季，美國消費成長速度加快，而消費則是美國GDP中最大的組成項目；雖然，美國消費服務成長速度再度出現停滯的情況，但美國消費品支出的成長速度卻格外強勁。

真正令人感到訝異的則是政府支出的部份，該項目使美國GDP數字減少約0.9%，也是該項目自美國經濟於2009年復甦以來，表現倒數第二差(如下表)的數值。政府支出下滑與美國政府刪減國防支出有關；而其他的政府支出項目中，大部分項目亦出現下滑的情況，而這則與近期的趨勢相關。

在經歷兩季的下滑之後，存貨大幅增加，對GDP成長貢獻度最大

存貨增加對美國GDP 的貢獻度比先前預期的還要大，而投資人也對此感到擔憂。在美國第4季2.8%的GDP成長率當中，存貨便貢獻了1.9%，推測汽車存貨的增加與減少，是造成該項目異常波動的原因。此外，毎當進口量大幅增加時，庫存水平也都會隨之增加。而日本進口汽車庫存量的增加，應是造成本次整體存貨增加的主要原因。

房市消息紛雜: 價格上漲、銷售下降

一月底，美國聯邦住房金融局提供了房地產市場中唯一的利多消息。根據該機構的數據顯示，在2010年11月份，美國房地產價格出現止跌反轉走勢，價格反彈了1.1%。預計在二月初，我們應能從Case-Shiller House Price Index這個綜合性指標中觀察到類似的結果。

但新屋銷售以及待完成房屋銷售數據則令市場感到些許失望。不過，目前並未觀察到市場上存在任何因素，能夠扭轉對2012年房地產市場將會有所改善的預期。而晨星的首席房地產分析師Eric Landry對近期美國的房地產新聞所作的分析如下:

2011年12月份的新屋銷售量相當令人失望，不過我們應將會見到趨勢反轉的情況。12月份新屋銷售量較去年同期下降7.3%，經過季節調整並年化後下跌至307,000套。這個數據與前3個月所見約300,000套的較低水平保持ㄧ致。其中美國中西區的新屋銷售較去年成長37%，是成長最多的區域，而西區則下跌了29%，南區則微幅下滑，東北區則持平。有幾間建商先前表示它們在12月的銷售量相當穩定，相較之下12月份這樣的數據有些令人失望。這有可能是因為這些建商皆是市場上較具競爭力的公司，因此它們能夠提出較同業競爭對手亮眼的數據，但這並不能代表整體房地產市場有所改善。但以較樂觀的角度來看，全美新屋庫存持續處於較低水平，在12月份更下跌至157,000套，創下歷史新低。如果新屋銷售量回升，目前的庫存水平將無法繼續滿足這些增加的銷售量。因此，ㄧ旦我們發現市場出現反轉，將可見到房屋銷售量會有優於預期的表現。

12月份的待完成房屋銷售數據欠佳，顯示今年1月份的成屋銷售數據恐怕難有出色的表現。美國全國地產經紀商協會所編制的12月份成屋簽約銷售指數較11 月下降3.5%來到96.6，但較去年同期增加5.6%。不過，這個增幅是自今年4 月以來最小的幅度，顯示該產業在進入春季這個相當重要的銷售季度時，出現了成長動能減弱的現象。不過，正如同新屋銷售數據一樣，中西區仍有最為強勁的表現，中西區的待完成房屋銷售較去年同期增加13%，而東北區則表現最差，較去年同期下跌1%。


(本文由美國晨星撰寫，晨星台灣編譯)

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美國2011年第四季GDP成長率

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自從遺贈稅從50%降為10%後，有個富爸爸真的會讓人很羨慕！因為贈與、繼承棟數連年刷出歷史新高，據內政部統計，2011年繼承棟數達41,198棟，贈與棟數達39,655棟，分別成長5.62％與11.51％，顯見富人越來越善用繼承與贈與的節稅管道。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，遺贈稅降至10%，在2009年正式上路以來，吸引大筆資金回流，也讓不動產成為富人財富規劃的重要一環。國人「有土斯有財」觀念根深蒂固，不動產又採土地「公告現值」做為課稅基準，而非「市價」課稅，因此成本遠較市價更低。

舉例來說，若帝寶每戶的土地持分25坪，以「公告地價」143萬計算，價值3,575萬，再加上房屋公告價約1,000萬，總計有4,575萬要計稅，以10%計算，也就是課457萬元的稅；比較一下，如果富爸爸以帝寶「市價」約兩億元估算，課徵10%的稅率，就要兩千萬元，價差近五倍，這也就是為什麼富人越來越會善用「遺贈取代買賣」，來逃避奢侈稅高稅金的主因。

至於坊間盛傳「以贈與取代買賣」來規避奢侈稅的作法，是否可能也是對贈與棟數產生相當「貢獻」的原因，徐佳馨分析，與前年相比，去年8月明顯量增，加上去年上半年與下半年贈與棟數差距較前年為小，下半年量增原因是否是6月上路的奢侈稅，給了市場無比的想像空間。不過奢侈稅罰得很重，短時間內「贈與取代買賣」應不致蔚然成風。

就五都表現來看，新北市連續兩年蟬聯贈與繼承雙冠王，就棟數來看，繼承增幅表現平均，僅台北市與台南市增幅較少，而贈與移轉就頗值得玩味，就量體上，新北大增813棟，數量傲視各都，就幅度上，南部增幅明顯，其中高雄市達16.92%，台南市更達24.52%。徐佳馨認為，贈與稅節稅效果驚人，南部富爸似乎開始以此作為節稅工具。

徐佳馨分析，不動產向來是富人財富規畫的重要管道之一，自從遺贈稅大幅調降至10%後，確實讓大筆資金回流房地產市場。隨著M型化社會趨勢日漸明顯，預估「富爸爸效應」將持續發威，且中長期效應依舊相關可觀。送豪宅避稅早就不是秘密，只是對一般老百姓來說，如果身家不夠，這種節稅法，只能望而興嘆。

圖說:遺贈稅調降，使得贈與、繼承房屋棟數連年創高，房仲業者分析，富人越來越善用節稅管道。

【Yam News】

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遺贈稅 富爸爸 豪宅 贈與稅 繼承房屋

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不動產龍頭銀行、土地銀行董事長王耀興昨天說，今年一、二月，土銀只做了一件金額逾十億元的大額購地貸款，不動產放款件數較去年同期減少兩成左右，「對今年對房地產看法較保守」。不過，房仲業者統計全台主要都會區屋主開價，北市平均每戶加價五十三萬元最多；新北市、桃園縣及台南市，屋主開價都創下十三個月以來新高。

政府祭打房措施，去年下半年起北市和新北市房屋交易棟數大衰百分之三、四十、，但房價迄今沒有明顯下跌，王耀興說，北部地區成交價的確沒有下來，但交易量已減少。

他提出「仲介的陽傘」理論，間接看淡房市未來景氣。他說，現在街頭上仲介陽傘多、招牌多，房市未來景氣如何大家都心知肚明。

王耀興指出，土銀包含土地融資、建築貸款及住宅貸款占總放款比重，已自九十九年的百分之五十二點四六降至一百年的百分之五十一點一五，「今年還會下降」。

他透露，一月、二月初承做大額購地貸款案僅一件，「今年全年恐怕不到二十件」；他解釋，去年和前年推出的建案今年還在陸續銷售，上半年狀況還好，「但之後就不知道了」；可以確定的是，土銀房貸餘額一定下降。

王耀興解釋，建商不再購地蓋房子，接下來就沒有住宅貸款，影響所及恐將一路延續到民國一○四至一○六年，但若房地產是供過於求，建商停止購地及推案，房屋供給量將減少，「這也許是好事。」

不過，財經新內閣上任，選後房市逐漸回歸基本盤，賣方姿態也相對提高。房仲業者統計全台主要都會區屋主開價，去年十二月北市屋主平均每戶開價二千九百三十六萬元；馬政府連任後，今年一月攀升至二千九百八十九萬元，漲幅雖然只有百分之一點七，但加價金額高居全台之冠。

全台主要都會區中，除新竹市及高雄市外，包括北市、新北市、桃園縣、台中市及台南市，屋主近一個月的開價都呈現上揚趨勢。其中，新北市、桃園縣及台南市的屋主開價，今年一月分別來到一千三百四十六萬元、八百五十四萬元及六百六十七萬元，紛紛創下十三個月以來新高。

【人間福報】

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土銀保守看房市 屋主開價

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行政院長陳冲在金管會主委任內曾大力支持的「以房養老」政策，據了解已選定由土地銀行承作該業務，並已爭取到3300萬元公益彩券回饋金，作為試辦經費，預定7月1日起試辦。對此，房地產界相關人士認為，政府立意雖良善，但銀行方的態度及配套措施、民眾接受程度等，仍是該案可否順利推動的關鍵，而整體政策實施後，對房價走勢影響應該不大。
 
內政部社會司表示，「以房養老」就是國外推動的「反向抵押貸款（reverse mortgage）」，試辦對象是選定單身、沒有繼承問題、也非低收入戶，但名下有自己房子的65歲以上老人，可將房子抵押給銀行或金融機構，每月拿回現金養老。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，以房養老立意雖佳，在國外也行之有年，但這類「反抵押」仍取決於銀行態度。特別是老舊住宅與偏遠地區房屋，是否能獲得銀行同樣的「關愛眼神」，仍需觀察；而銀行面對房地產空頭時，是否有意願承作，也是一大問題。不過，該方案如果能落實，一方面能有助於解決老人化社會問題；另一方面也會鼓勵民眾買房養老，平穩房市。

以房養老 對房價影響不大

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，一般房貸是「一次給付，分期償還」；反向貸款則是「分期給付，一次償還」，好比銀行以分期付款方式，向借款人買房。好處是可解決老人空有房子，卻無現金可生活的窘境。雖設定反向貸款後，仍可處分不動產，但實務上，設定反向貸款後，大都不會處分，因此市場上委售的物件會減少，不至於會對房價產生影響。

曾著書「黑心」房地產系列的作家Sway則透露，如果單身又有房產的老人，多半不缺錢，除非位於地段精華的老兵宅。但過去老兵身後，多半決定將房產捐贈給特定機關團體，卻因此增加老屋改建的難度，倘若房產信託給政府，身故就成為國有財產，日後要拍賣、轉售，機會大增。因此，Sway認為，政府積極辦理「以房養老」，卻又收取利息補貼，不太像在照顧單身年長者，而比較像是解決都更問題，並同時鼓勵民眾，現在以買房來當作養老基金的怪異辦法。

信義房屋不動產企研室指出，以房養老的反向抵押貸款，對於單身的年老長輩來說，不必擔心養老時的資金問題，並且還可以住在自己熟悉的環境中，若手上還有些退休金，就可以不必擔心退休後的養老問題，不過這觀念還相當新，國人可能還要花一段時間才能了解與接受。

【鉅亨網】

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以房養老7月試辦 社會住宅 陳冲 行政院

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REITs基金隨著國際股市回溫，近3個月績效轉佳，根據投信投顧公會最新統計，國內21檔REITs基金(含配息及不配息)近3個月平均報酬率轉正為0.14%，計有14檔基金為正報酬。台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤表示，目前美國處於低利率、景氣溫和成長的趨勢，非常有利於不動產市場的發展，另外，美國政府政策亦朝向改善房地產市場發展以減緩失業率，又為北美不動產市場帶來正面推進的力量，北美REITs仍是後市相對看好的不動產市場。

英傑華環球投資也表示，美國房價跌勢有可能已接近谷底，目前房貸利率已觸及歷史低水位，利息負擔輕趨使資金進場低接北美房產。

林瑞瑤表示，預計2012年北美的租金收益與空置率將持續好轉，而整體平均房地產價格可能在上半年築底震盪、下半年呈現增溫上揚的狀況，屆時，市場預估美國的失業率亦可能已下滑至8.5%~8.6%的水準，因此，今年北美不動產仍是不容忽視的一塊市場。

林瑞瑤指出，REITs由於高配息和長期相對穩定的資本利得特性，加上可以像股票一般在公開市場上交易，滿足機構投資人和一般小額投資人的需求，已被投資者視為在股票、債券、現金之外的第四類資產，以增加資產配置的多樣性，分散投資風險。許多機構投資人如退休金與壽險公司，必須有一定收益水準的投資來因應其負債需求，因此，以租金收入為主要收益之REITs基金，除能擁有固定租金收入外，又可享有不動產資產增值優勢，深受大型法人機構青睞。

英傑華環球投資表示，近一年亞洲及歐洲REITs因政府打房政策及歐債風暴而受創，但觀察美國REITs近幾個月持續吸引資金流入。近期投資法人機構也對REITs市場持正面態度，美林証券更預期2012年美國REITs的總報酬將有機會達到16.2%(資本利得約為12.4%)，市場則預期2012年的美國新屋開工將上漲36%，推動北美REITs長線漲升行情。


【聯合晚報╱記者嚴雅芳╱台北報導】

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REITs基金

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遠雄企業團董事長趙藤雄昨天指出，大選已平和落幕，不確定的因素解除，相信今年的房地產市場將比去年更好。至於對房價看法，趙藤雄說，因各建商經營策略、成本、財務不同，房價絕對是有人降、有人調，不會是齊頭式的表現。

總統大選過後，趙藤雄昨天宣布遠雄旗下建案春節不打烊，包括內湖、汐止、新莊、中和、桃園等地的銷售中心，天天提供賞屋服務，趙藤雄說，今年首季遠雄推案量達460億元，農曆1月的銷售目標為1天平均1.5億元，比去年的1億元還高，顯見趙相當看好後市。

住展雜誌也預期，春節檔期的房市會開紅盤，329檔期將會繼續旺，第一季推案量可望增加到3000億元。

趙藤雄昨也砲轟居住正義政策，他指出，並非一味喊打房就是實現居住正義，更要給予建商適當生存空間；而馬政府連任後，重點應放在國民所得及就業機會的增加，才是真正對歷史負責。

例如奢侈稅，趙藤雄認為，其目的是打炒房，卻讓房產交易滑落，長期影響民眾的消費力；所謂的縮短貧富差距，不是打壓富人，而是應該改善投資環境，鼓勵富人多多消費，才能創造就業與提升國民所得。

趙藤雄也說，7月將上路的實價登錄，則不宜貿然轉進到實價課稅，否則恐造成社會的動盪不安。

【聯合報】

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建商 實價課徵 桃園南崁買屋 南崁房屋

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房市打折風暴促進房地產市場回到基本盤，以平實住宅為強項的太子、隆大、京城、永信，在金龍年除了出清餘屋，並依既定時程推案，力抗市場變化。

法人表示，全台灣房市將因台北建商打折宣示而進行價格下修，只要市場機能充分展現，首購族與自然換屋族更有意願進場，能因勢利導的建商將成最大受惠者。

太子建設主管說，總統大選是現階段最大的變因，選後自住型購屋者可望歸隊。太子看好後市展望，未來三至五年桃園以南至少推案100億元，今年台南、高雄將有八個新建案推出，總銷約45億元，深耕南部。

永信建設去年「誠義大鎮8」、「文學大道」和「衛武大鎮2 」等建案熱賣，今年可望有四處工地完工，總銷金額60 億元。法人指出，永信建今年每股稅前盈餘最高估算約2元，明年若新案銷售五成即有30億元進帳，則每股盈餘可達4元水準，為倍數成長。

京城建設今年可售案量高達140餘億元，其中包新推案80 億元、餘屋60億元。由於京城土地成本低，相對建案銷售毛利較高，對金龍年的發展是好兆頭；法人預期，京城建設明年度有賺進35億元的實力，相當於一個資本額。

隆大目前在高雄主要銷售市中心區的「都廳苑」建案，明年將在桃園、新竹與當地建商共同推案，正式進軍北部市場。

隆大主管說，鴻海進駐高雄，帶動南部雲端科技關連產業發展，加上高雄臨港區一些公共建設啟動，高雄房地產後市展望看俏。


【經濟日報】

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房價喊降 選後 南崁買屋

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小套房過去是房價修正的重要觀察指標之一，但近年來房價飆漲快速，低總價、低單價、帶投報的小套房反而成為市場的寵兒。有鑒於此，台灣房屋著手調查全台16所大學小套房2011年及2009年投報率比較，結果發現投報率幾乎都成下滑走勢。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，全台小套房投報率下滑，主因是房貸長期低利；台灣首購房貸利率1.85%~2%之間，長期低利結果，使得不少投資客棄定存，轉而追求穩定的租金報酬產品，致使租屋投報率不斷下滑，換言之，租金難漲，房價飆高，投報率自然下滑。

調查發現，16所大學周邊套房投報率皆下降1成到4成，下降最多的為台中逢甲大學，投報率跌幅40%，下降最少的為台灣師範大學，投報率跌幅5%，2009年平均投報率6.7%，2011年平均投報率5.6%，下降約1個百分比。

台灣房屋研究中心研究員王昫云表示，會造成投報率降低的原因有二，一是房價提高，二是年租金減少，租金通常是市場機制決定，且有租約造成的價格僵固性，不易改變，因此總價提高才是造成投報率降低的主因，由整理數據中得證，除了台北5所大學(東吳、銘傳、台大、師大、政大)周邊平均投報率低於5%外，其餘11所皆高於5%，顯示房價漲速快的地區，投報率下滑的速度最快。

在房地產八年多頭，台北房價漲勢強勁，因此導致投報率至少都跌了兩成，尤其是附近有士林夜市加持的銘傳大學，以及公館商圈的台灣大學，跌幅分別為32%和30%；而桃園地區，受惠於交通建設逐漸到位，原本投報率都在7%以上的中原、中央大學，都因房價上升而降至4%~5%；另外，中台灣最大的夜市商圈逢甲商圈內的逢甲大學，近幾年來一樓店面價格不斷創新高，也拉高周邊住宅大樓價格，從2009年投報率9.3%~10%，2011年降至5.6%~6%，跌幅40%最大，往南走到台南成大及高雄師範大學、高雄應用科大，房價平穩，投報率雖下跌，但平均投報率仍維持在7%以上。

王昫云表示，在房價飆漲、投報率下降的時空環境下，仍有表現較佳的區域，例如台灣師範大學以及高雄應用科技大學，投報率跌幅分別為5%和7%，為此次調查中，跌幅最低的一、二名。台灣師範大學因在2009年時租金就相對其他15所高，到了2011年租金又上漲21%，而房價僅上漲24%，另外，高雄應用科大則因租金僵固性，兩年內並未調升，而房價僅上漲6%，兩所大學周邊租金、總價並未有懸殊的上漲比例，因此投報率跌幅皆不大。

邱太煊表示，全球經濟因為前景未明、歐洲債信危機未除，各國逐漸採取降息政策，台灣也維持低利環境，民眾眼見存款利率過低，尋求其他投資出口，導致市場游資充沛，然而股市投資風險高，房地產相對安穩，但投資房地產須考量未來資產增值和投報率。重視資產增值空間者，建議選擇帶租約的店面及商辦，像東區SOGO百貨店面投報率偏低約1.5%~1.87%，但增值空間相對強；重視投報率者，可選擇商辦或者學區套房，商辦投報率約2.5%以上，學區套房投報率約5%~7%。

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學套房投報率慘 逢甲跌最大

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2011年下半年，全球經濟在歐洲債信風暴籠罩，及美國經濟復甦不如預期的危機影響下，不但歐元區主要債務國走上財政緊縮之途，全球金融體系更產生系統性風險，使得全球經濟景氣急轉直下，各國經濟成長率預測值不斷下調、股市也接連收黑。台灣經濟受到這波國際不景氣影響，不但下半年經濟成長率趨緩，景氣對策燈號分數瀕臨黃藍燈的下限，去年全年股市更跌了1900點、跌幅達21.2%，總體經濟轉冷，連帶也影響到房地產市場。

有巢氏房屋發言人劉炳耀副總表示，2011年台灣房地產市場如兔子般蹦蹦跳跳，上半年房市交易暢旺、前景看好，但在政府喊出居住正義口號，及國際景氣轉趨保守氛圍下，政府陸續推出房市管制措施，包含選擇性信用管制、特種貨物稅(奢侈稅)及年底通過的地政三法等，同時加強國稅局查稅、調高土地公告現值，都促使去年下半年台灣房市陷入交易量低迷困境，尤其是大台北地區，預售市場出現急凍現象，不但推案量縮減，銷售率更降至近年來最低，成屋市場買氣也因預期房價走緩，交易量縮減。

根據內政部公佈的全台買賣移轉件數，2011年(1-11月)全台件數相較2010年(1-11月)僅減少8.2%，買賣移轉交易量減少低於1成。劉炳耀表示，五大都會區中，大台北都會區的台北市與新北市買賣移轉交易量，相較前年分別減少18.3%、19.7%，減少幅度接近2成，為交易量減少最多的區域。而中南部都會區(包括台中市、台南市及高雄市)，因多以自住客買盤為主，受到奢侈稅影響不大，買賣交易量穩定，台南市交易量小幅增加1.0%，而台中市及高雄市則小幅減少3.8%。

劉炳耀說明，觀察2011年的台灣主要都會區買賣移轉件數，五大都會區中，大台北都會區交易量受到奢侈稅影響最為嚴重，交易量萎縮幅度接近兩成，中南部則維持穩定，變動幅度較小。北部區域型房市，如桃園縣及新竹縣市表現較亮眼，桃園縣去年在受到奢侈稅衝擊下，交易量僅減少2.2%，而新竹縣市交易量更是逆勢上揚，新竹市增加5.8%，新竹縣更是大幅增加29.6%，顯示在房市低迷下，區域型房市的房價及客源穩定，買氣較不受大環境及奢侈稅影響。

桃園縣人口數已突破200萬人，成為準直轄市，升格利多逐漸浮現。現階段，桃園縣各項重大公共建設也陸續展開，包括桃園航空城計畫、五楊快速道路工程、航空城捷運線 (捷運綠線)等，促使桃園縣交通便利性逐漸提升。預計今年年底即將通車的五揚快速道路，更將大幅改善桃園到台北之間的交通時間，預估楊梅到台北交通時間將縮短到30分鐘，且未來在捷運機場線帶動下，桃園與台北的區域連動性更高，促使桃園在交通路網與捷運逐漸串聯下，更加融入大台北生活圈。

劉炳耀表示，過去桃園屬於區域型市場，在地買家較多，但近年桃園交通便利性提升，加上房價水準仍大幅低於台北地區，許多台北自住客考量房價及負擔能力後，選擇輕移民至桃園，造成近期來自台北的客源比例不斷提升，且帶動區域房價漲幅。目前桃園熱銷區域包含傳統熱銷的桃園市與中壢市外，因航空城捷運線計畫帶動的蘆竹鄉與龜山鄉，成交量也穩定成長，此4區近5年房價漲幅皆逾3成以上。因此，桃園未來房市將不可限量，有意願購屋的民眾，建議可將桃園市、中壢市、蘆竹鄉與龜山鄉列為首選區域。

新竹縣市工作機會多以科學園區為主，雖先前傳出無薪假風波，買氣略為下降，但在百年結婚熱潮帶動下，年底購屋熱度仍舊不減。劉炳耀分析，觀察新竹房價及家庭每戶可支配所得，新竹目前每坪房價約14.5萬，若以購買30坪住宅為例，總價約435萬；政府公布100年家庭每戶可支配所得資料，新竹市年所得為118.5萬元，僅次於台北市，換算新竹的購屋所得比(房價/所得)約3.67倍，對於自住客購屋負擔不重。目前新竹熱銷區域為新竹市的東區與北區，及目前推案量大的竹北市，這3區近5年房價漲幅皆達2成以上，未來房市發展前景仍看漲，建議有意在新竹購屋的民眾，可將北區、東區及竹北市列為首選區域，成功晉身有巢氏。

(自立電子報)

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桃竹自住客 南崁房屋買賣

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今年的景氣好不好？大家心裡都有數，即便讓人霧煞煞的原因多得數不完，但是結論還是一樣的：今年日子不會太好過！

房地產業感受最為深刻，曾經一度十分風光的房仲業，在這一波金融浪襲下黯淡無光，主要是因為，過去不少加盟房仲店面，都是由短期投資客所開設，奢侈稅一記重拳下來，把短投客打出市場。

短投客無法再經營賺差價的模式，買賣物件的來源大減，生意做不下去，內部人員對於景氣的看法分歧，最後可能只得走上關店一途。

從去年第二季奢侈稅新聞出現之後，房仲業者就不斷提醒可能會出現「關店潮」，甚至關店一成至兩成的說法甚囂塵上，倘真如此，全台關店的家數將介於500店至1000店，如果以每家店約10人的規模計算，那麼就約莫有5000人至10000人的房地產失業人口，單單是個房仲業就如此，十分驚人。

但無獨有偶，面對同樣的市場環境，房仲直營店卻不斷釋放今年還要加碼開店的訊息，永慶房產集團展店數量141間最多，預計達1000家，信義房屋則著重拓展桃園以南市場，預計招募3300人，增設46家直營店，大台北地區22家、桃園以南則有24家。

根據住展的觀察，直營房仲開店頻頻，主要和擴充市占率的目標有關。過去幾年房地產市場十分熱絡，各個房仲公司獲利豐厚，面對這波不景氣，直營房仲財力雄厚，虎視眈眈地準備接手加盟房仲在精華市區的店面。因此我們才會看到，加盟房仲喊苦喊關店，直營房仲卻持續積極佈點，看似有點矛盾，實際上卻十分合理。

服務業拼市佔率是很辛苦的事，服務業以人為本，硬體設施及制度可以用資金擴充，服務人員及服務品質的訓練，卻無法用金錢來取得，加上各房仲的企業文化差異很大，人員跳槽普遍存在適應不良的問題，因此店數要擴充，最根本的問題還是在於人員培訓，如果為了店數而將訓練不足的人員硬是推到第一線，滿足數字的背後潛藏更堆糾紛的危機，對品牌來說不見得是好事。

政府在去年強制用奢侈稅制度，將備受爭議的短期投資客趕出市場，對市場交易秩序的維護的確有所幫助，再加上今年年中即將上路的實價登錄，未來房地產業將更導向正軌，成為一個更讓人信任的行業，因此營建股的反應應該是股價上漲，而非股價下跌吧。

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房仲拼店數 提升服務品質

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台灣房屋首席總經理彭培業今(16)日語出驚人地表示，想要平抑過高的都會區房價(尤其是台北市)，執行「空間改造計畫」將是首選。而該計畫的第一步，就是廢除泰山收費站。

彭培業認為，就如同上海的浦東計畫，擴大都會區範疇，大台北地區更應將空間擴大，使價格達到扁平化發展的目的。其中，阻隔台北與林口、桃園的泰山收費站，如同一道柵欄，阻隔了兩地距離，廢除該收費站後，可使自桃園機場進入台北市的旅客，感受到全國際化都市的氛圍，同時減少為進收費站、車速放慢，所造成的塞車車陣，另外北桃無縫接軌、縮短城鄉差距，更是共同提升城市競爭力的方法。彭培業相信，如此一來，定能紓解部分區域房價過高的問題。

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大台北高房價 泰山收費站

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陸資來台投資在總統大選後正逐漸暖身，一些指標開始明朗，像是商辦、不動產行情看好；大陸特色的工藝、設計等文創產業也是市場觀察的亮點，未來可望在台灣就可直接欣賞到蘇州、揚州傳統工藝之美。

陸資主力對台灣房地產一向很有興趣，大集團老闆都已經到台灣考察過了，如果現行貸款不得超過5成、最長停留4個月及3年內不得轉手等限制鬆綁，更加便利的話，將可帶動更多陸企資金進入台灣市場。

陸資的動向受到關注，據了解，北京大型建設集團對台中、桃園的不動產最感興趣，而浙江、福建資金充沛的民間企業也有意進入台灣投資不動產；其他的需求像是在台北租賃設「會館」，作為如浙江週、福建週、江蘇週等活動的長期窗口，讓台灣民眾可長期欣賞了解大陸產品，也是商辦、店面租賃市場的潛力所在。

大陸特色的傳統工藝製品一直讓人愛不釋手，有「絲綢之府」美稱的蘇州，絲綢、圍巾、蠶絲被、刺繡等工藝製品有高人氣口碑，而旗袍在台灣若能提供客製化量身訂做的服務，預期這些產品在台灣將會受到歡迎；另外，揚州的玉器、漆器也是遠近馳名，是大陸工藝之美的代表之一。

兩岸文創產業的前景可期，陸資動向的觀察重點之一是，來台設立「設計中心」，鎖定產業鏈的「前端」的電腦軟體、設計、動漫等項目，進行兩岸合作，「後端」高生產成本的人力則可由大陸方面來互補。

據經濟部投審會統計，自2009年6月30日發布「大陸地區人民來臺投資許可辦法」、「大陸地區之營利事業在臺設立分公司或辦事處許可辦法」，正式開放陸資來臺進行投資以來，截至2011年10月底止，已有185家大陸公司經過核准來台設立分公司或投資國內公司，審核通過投資金額約53.6億新台幣。

海基會、大陸海協會在2009年4月26日第三次「江陳會談」就陸資來台投資達成共識，經濟部於2009年6月30日第一波公告開放192項，2010年5月20日再開放銀行、證券、期貨等12項，另2011年1月1日配合ECFA服務業早收清單再開放其他運動服務業1項，累計第一階段共開放205項。

2011年3月7日，經濟部再公告第二階段開放部分業別項目42項，累計開放247項。其中包括製造業部分累計開放89項；服務業部分累計開放138項；公共建設部分累計開放20項。

【NOWnews 今日新聞網 】

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總統大選後，房市不確定因素再減，有助於龍年房市交易量的穩定開始。中信房屋調查指出，龍年仍有35.1%的民眾想要投資國內房產做為理財之用，另有8.9%有意願跨國投資房地產，顯示即使大環境景氣疑慮雖高，但房地產的保值抗跌性仍受到一定比例民眾的青睞；而自住需求的民眾由於都會區的房價及生活型態有所差異，5都之中就有極大的落差。

中信房屋市場研究中心表示，除了理財性的需求仍在之外，在自住市場的部分，近期內有購屋意願民眾的平均自備款都有4成以上，購屋預算則按照不同都會區的房價高低有明顯的差異。其中以北市民眾平均1203萬最高，甚至高出台南市民眾的平均購屋預算有一倍之多。其次依序為新北市874萬、新竹縣市837萬、桃園縣市647萬、台中市633萬、高雄市624萬及台南市588萬元，其他縣市則平均為489萬元。

在物件需求的重點方面，中信房屋市場研究中心副理張心妮表示坪數及生活消費商圈是民眾購屋需求上一致的考量重點，但雙北市及桃園縣市民眾對鄰近交通要站的條件有較高的偏好，相對來說新竹以南的地區則比較在乎有沒有附帶停車位，顯示都會化的程度影響生活型態上的差異。而這條界線同時也區隔出雙北及桃園地區民眾較偏愛電梯大樓產品，新竹以南則以透天厝為首選。

雖然國內房市在景氣不振及政府平抑過熱房市的多項措施下進入長達半年以上的急凍期，但民眾將房地產理財投資的眼光更擴及海外，有高達8.9%的民眾有意願在龍年投資海外房地產。中信房屋市場研究中心分析，由於地緣及文化的關係，民眾海外投資房產以中國大陸為首選(3.6%)、日本(1.8%)次之，星馬印尼東南亞地區(1.7%)位居第三，美加則排名第四(1.4%)。總括而言無論是理財或自住，民眾的購屋需求並沒有因為景氣蕭條或兔年的房市震盪而有降低或減少的趨勢，但空有買氣難成交顯然是近期房市最大的難題，能否促成買賣雙方達到合意價格的共識將是急凍期破冰的關鍵點。

【中國時報】

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龍年購屋大調查 35%有意願投資國

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信義房屋(9940)表示，整體泛信義集團2012年市占目標雙北市挑戰20%，桃園以南突破12%。信義房屋並率先設立「倫理長」，由集團董事長周俊吉兼任。

中央社2日報導，信義房屋元旦舉行尾牙，信義房屋設定2012年目標，將招募3300人、展店46家，總店數達426家，中南部更列為今年經營重心。泛信義集團旗下住商不動產將展店100家，總店數達555家，整體泛信義集團今年市佔率目標雙北市將挑戰20%，桃園以南則突破12%。

信義房屋指出，統計2011年，信義房屋的全台市佔率不降反升，中南部更逆勢成長近3成。信義房屋同時宣佈2012年為帶領服務業邁入「誠信倫理」新里程碑，率先設立「倫理長」，由周俊吉兼任，並成立「企業倫理辦公室」。

周俊吉指出，面對全球經濟發展嚴峻挑戰，台灣企業如何向上提升，與「誠信」、「倫理」及「公司治理」息息相關，這是未來全球化企業經營的趨勢，全球知名企業如GE、Apple、HP等均設立「倫理長」，對照台灣本土企業卻少有「倫理長」職務。

信義房屋發言人、策略長周莊雲指出，泛信義集團在大台北市場積極佈局有成，大台北已成為穩定市場，在雙北市的市佔率達 15%，桃園以南也佔 9%，其中信義房屋 2011 年桃園以南市佔率大幅提升28%，顯見桃園以南自住客成為市場上主要買盤，信義房屋今年將朝向中南部展店，預估今年雙北市及桃園以南整體市佔率可成長逾 3 成。

周莊雲分析，總統大選過後，市場不確定因素將消除，市場應會低量回溫，不過政策打擊投機方向不變，交易量可能回溫，但不容易放大量。整體來看，低利率仍有利房地產市場，經濟成長率預估達4%，除非歐債問題持續惡化，否則房價不至於出現大跌走勢。

【中央網路報】

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台灣/信義房屋挑戰市占新高

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